Taxaties

Waarde componenten van diverse vastgoed taxaties

Bedrijven

Voor de waarde vaststelling van een bedrijfsobject is van belang wat de verhouding is tussen kantoor- en bedrijfsruimte oppervlak. Buitenterrein wat bedrijfsmatig gebruikt wordt en eventueel ongebonden grond. Bij een bedrijfsruimte is van belang welke bestemming het pand of object heeft en welke milieucategorie is toegestaan. Hiermee wordt de doelgroep van potentiële huurders in beeld gebracht. Eventuele bedrijfsmiddelen welke voor de bedrijfsuitoefening van belang zijn behoren niet tot de vastgoedwaardering. De inwendige hoogte van het pand is van invloed op de waardering, evenals de toegang er toe, deurhoogten en deurbreedten, laad- en los-docs en overige transportvoorzieningen.

Kantoren

Bij een kantoorpand is de locatie van groot belang. Ligging op een kantoorpark of in het centrum van een stad. Daarnaast is van belang hoeveel parkeermogelijkheden er bij het kantoorpand aanwezig zijn. Voor een kantoor is de zichtbaarheid in de omgeving een belangrijke factor. De ligging nabij een station of goede openbaar vervoersvoorziening is van toegevoegde waarde vanwege de bereikbaarheid. Naast de bouwkundige staat en de energieklasse is de klimatisering in het kantoor van belang voor de waarde vaststelling. Een kantoor met minder comfort is minder waard dan een kantoor met een hoog comfort gehalte. Infrastructuur als data voorzieningen in de kantoor ruimten en wifi voor flexwerkplekken zijn evenals een glasvezelaansluiting, voorzieningen welke voor bepaalde doelgroepen  een must zijn en om deze reden waarde verhogend.

Winkels

Winkelruimte conform ex art. 7:290 BW is bedrijfsruimte waar verkoop aan particulieren plaats vindt. Ten behoeve van de waardering van winkelruimte is de locatie van de winkel maatgevend voor de vaststelling van de markthuur. Een winkel op een A locatie is wat huurwaarde betreft meer waard dan een winkel op een C locatie, dit geldt in zekere mate voor winkels bij of naast winkelankers, (supermarkten, grote winkels van winkelketens bijvoorbeeld H&M, AlbertHeijn enzv.). De vastgestelde markthuur geldt voor de A zone in de winkelruimte, de huurprijzen voor de overige zone’s worden hiervan afgeleid. Voor het overige zijn de aspecten inwoneraantal, regiofunctie, ligging aan een looproute of nabij een ‘publiekstrekker’ en frontbreedte van groot belang voor het bepalen van de marktwaarde.

Horeca Vastgoed

De waardering van horeca vastgoed vereist inzicht in de exploitatie van de horeca zaak. De waardering vindt plaats door de waarde van het vastgoed in beeld te brengen, de waarde van de inventaris en inrichting te bepalen en de bepaling van de goodwill. Door het specifieke karakter van horeca vastgoed komt hier meer bij kijken dan alleen de waarde van het vastgoed vast te stellen.

Herbouwwaarde

Ten behoeve van de opstalverzekering is een taxatie van de herbouwwaarde conform artikel 7:960 BW van belang. De marktwaarde is in tegenstelling tot de herbouwwaarde niet van belang voor het bepalen van de herbouwwaarde. De herbouwwaarde is de nieuwbouw waarde inclusief sloopkosten exclusief de grondkosten. Indien de herbouwwaarde te laag is vastgesteld, wordt bij schade niet geheel vergoed.

Waardering vastgoed voor de jaarrekening

Herwaardering is echter ten minste om de drie of vijf jaar vereist, waaruit volgt dat dit dan ook de minimale frequentie van taxatie is, uiteraard tenzij tussentijds sprake is van indicaties voor bijzondere waardeverminderingen. Volgens het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) analyseert de taxateur de vergelijkbaarheid van referentietransacties en legt hij deze kwalitatieve analyse vast in het taxatierapport, inclusief eventuele waarderingscorrecties. Minimaal wordt daarbij aandacht gegeven aan de verschillen aangaande (1) de locatie, (2) de verhuursituatie, (3) de kwaliteit van de huurder, (4) de kwaliteit en staat van het gebouw en tot slot (5) de omvang (PTA 2014, pg. 36).